简短回答：基金资产必须每个财政年度按市场价值列报——这就是 SIS 法规 8.02B。 更完整的回答关乎证据：证据需要多新、多独立，审计师才会签字。
年度规则#
SIS 法规 8.02B 要求 SMSF 资产每年在基金账目中按市场价值列报。物业也不例外—— 且由于物业通常占基金资产的很大比重，审计师通常每年都将其视为重大项目。
审计师实际期望什么#
年度市场价值并不自动意味着每年都要完整的外部估值。ATO 指引允许受托人基于客观、 有依据的数据自行估值。实践中，审计师通常期望：
- 定期有可靠的外部锚点——独立签署的估值，一般约每 3 年一次；市场大幅波动或 物业发生变化时更应提前。
- 期间年度有依据的更新——基于证据的年度更新，而不是同一数字逐年照搬。
- 对物业要求更高而非更低——因其通常构成重大项目，证据薄弱是审计师质疑、出具 保留意见或提交违规报告（ACR）的常见诱因。
每位审计师的标准不同——请与您基金的审计师确认。
通常需要重新估值的事件#
- 物业所在区域市场大幅波动。
- 装修、损坏或物业状况、用途改变。
- 开始领取养老金（退休阶段）——余额与上限取决于价值。
- 涉及该物业的实物缴款或转移。
- 任何形式的关联方交易。
- 基金准备出售、清盘或成员退出。
让年度循环不再费力#
行之有效的模式：以独立签署估值为锚点，按基金申报周期设置提醒，证据归档于会计师 和审计师都能找到的位置。我们的2 分钟就绪自查显示您 基金的现状，下单路径按年度节奏交付 审计就绪报告。
常见问题#
中介评估足以应付审计吗？
有时在间隔年份可以——但评估只是意见，不是签署估值；当物业构成重大项目或数字显得陈旧时，审计师越来越多地提出质疑。独立签署的估值是最清晰的证据。
「每 3 年」写在法律里吗？
没有——法律要求的是每年按市场价值列报。约 3 年一次的外部估值节奏是审计师对物业的常见执业做法，并非法定规则，且近年要求趋严。请与您的审计师确认。
审计师不满意会怎样？
审计师可能对审计报告出具保留意见，并可向 ATO 提交审计师违规报告（ACR）——这是受托人希望避免的结果。有力、及时的证据是预防之道。
受托人可以自行估值吗？
ATO 指引允许基于客观、有依据数据的受托人估值，但对重大物业持仓而言，独立估值更容易辩护。我们提供估值，而非关于您基金的建议。
以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。我们提供估值，而非关于您基金的建议。