[{"content":"smsfpropertyvaluationready.com.au explains what a self-managed super fund must do about the property it holds: report it at market value each year under SIS Regulation 8.02B, with evidence an auditor will accept. The guides on how often, which methods, and what auditors expect are free to read and written for trustees and their accountants.\nWho runs it # This site is operated by Valuation Ready (ABN 65 397 914 685), an Australian property-valuation service that also operates valuationready.com.au and the sister sites named in the footer of every page. One operator, several doors: each site is written for one audience and one question, and all of them lead to the same service.\nHow a valuation is produced # Valuation Ready is building a national panel of independent qualified valuers so that a signed valuation can be arranged for a property in any state or territory through a valuer licensed there. Each report is prepared and signed by the valuer, who is responsible for the opinion of value. The valuer\u0026rsquo;s fee is for preparing the report and is not tied to the figure reached, so there is no incentive to arrive at a higher or lower number.\nIndependence and standards # A signed valuation gives you a documented market-value figure with an evidence trail: the comparable sales, the method, and the valuer\u0026rsquo;s signature and date. Reports are prepared to an ATO-acceptable standard for market-value evidence. There is no such thing as an \u0026ldquo;ATO-approved\u0026rdquo; valuation, and you will not read that phrase here. Independence is not decoration for an SMSF valuation: an auditor is looking for evidence produced by someone with no stake in the figure, and that is what a signed report from an unrelated valuer is.\nWhat we do not do # This site provides general information and service intake. It is not tax, legal or financial advice. Ask a registered tax professional or licensed adviser how a valuation applies to your circumstances. We provide the valuation, not advice about your fund, and we do not act as auditor.\nTalk to us # Questions about the content or the service go through the contact page.\n","date":"5 九月 2026","externalUrl":null,"permalink":"/about/","section":"SMSF Property Valuation Requirements - Annual Market Value","summary":"smsfpropertyvaluationready.com.au explains what a self-managed super fund must do about the property it holds: report it at market value each year under SIS Regulation 8.02B, with evidence an auditor will accept. The guides on how often, which methods, and what auditors expect are free to read and written for trustees and their accountants.\nWho runs it # This site is operated by Valuation Ready (ABN 65 397 914 685), an Australian property-valuation service that also operates valuationready.com.au and the sister sites named in the footer of every page. One operator, several doors: each site is written for one audience and one question, and all of them lead to the same service.\n","title":"About SMSF Property Valuation Ready","type":"page"},{"content":"Use one form and we will route it to the right person. You only need to tell us once.\nI am contacting about Select one Individual property owner valuation CGT, tax, land tax or SMSF valuation question Real estate agency partner enquiry Tax agent / accountancy partner enquiry Partner portal or bulk upload access Property valuer job opportunity Privacy or general support Name Email Phone Business / organisation Property address or coverage area Preferred next step Email me Call me Send partner pricing details Send bulk upload instructions Send job opportunity details Message I agree to be contacted about this enquiry. I understand Valuation Ready provides service intake and general information, not tax, legal or financial advice. Send enquiry Where your enquiry goes SMSF trustees: valuation request, scope and pricing. Accountants and SMSF administrators: partner workflow and bulk requests. Content questions and corrections: the editorial queue for this site. Privacy and support: data requests and general follow-up. Prefer to email or call? Write to enquiries@valuationready.com.au or call 0411 547 901. We reply by email.\nWho you are contacting # This site is operated by Valuation Ready (ABN 65 397 914 685), an Australian property-valuation service that also operates valuationready.com.au and the sister sites named in the footer of every page. One operator, several doors: each site is written for one audience and one question, and all of them lead to the same service.\nImportant # This site provides general information and service intake. It is not tax, legal or financial advice. Ask a registered tax professional or licensed adviser how a valuation applies to your circumstances.\n","date":"5 九月 2026","externalUrl":null,"permalink":"/contact/","section":"SMSF Property Valuation Requirements - Annual Market Value","summary":"Use one form and we will route it to the right person. You only need to tell us once.\nI am contacting about Select one Individual property owner valuation CGT, tax, land tax or SMSF valuation question Real estate agency partner enquiry Tax agent / accountancy partner enquiry Partner portal or bulk upload access Property valuer job opportunity Privacy or general support Name Email Phone Business / organisation Property address or coverage area Preferred next step Email me Call me Send partner pricing details Send bulk upload instructions Send job opportunity details Message I agree to be contacted about this enquiry. I understand Valuation Ready provides service intake and general information, not tax, legal or financial advice. Send enquiry Where your enquiry goes SMSF trustees: valuation request, scope and pricing. Accountants and SMSF administrators: partner workflow and bulk requests. Content questions and corrections: the editorial queue for this site. Privacy and support: data requests and general follow-up. Prefer to email or call? Write to enquiries@valuationready.com.au or call 0411 547 901. We reply by email.\n","title":"Contact SMSF Property Valuation Ready","type":"page"},{"content":"SIS 法规 8.02B 要求每年为您 SMSF 的物业确定一个市场价值，但并未规定单一方法。 多种途径都可以佐证市场价值——关键在于估值建立在客观、有依据的数据之上。 以下按由强到轻的顺序列出各种选项，以及何时应升级为签署估值。\n可接受的方法 # 1. 由合资格估价师出具的独立估值（最有力） # 由独立的合资格估价师出具、经签署并注明日期的书面估值，载明方法与证据。这是最 稳健的证据，也最易被审计师接受——尤其当物业具有重大性或情形较敏感时。\n2. 附带支持数据的房地产中介评估 # 由房地产中介出具、附带其所依据可比成交的评估。仅凭一句「价值意见」分量有限； 若附上背后的可比成交，则可在普通的间隔年份支撑一个估值。\n3. 可比成交及其他客观证据 # 该区域真正可比物业的近期成交，并记录日期与价格。对商业物业而言，与净收益及 收益率挂钩的证据往往是相关依据。这些可作为受托人自行估值的支撑。\n4. 仅供佐证的来源 # 市政费通知与保险估值可以帮助印证一个数字，但它们衡量的与市场价值不同， 很少能单独作为主要依据。\nATO 的立场：估值由受托人负责 # 根据澳洲税务局（ATO）面向自管养老金基金（SMSF）的估值指引，列入账目的估值由 受托人负责，且必须以客观、有依据的数据为基础，采用公平合理的方法。 无论采用何种途径，都请将推算过程与来源数据存档——估值必须站得住脚，而非仅凭 主张。您在构建的是符合 ATO 要求（ATO-acceptable）的证据，而审计正是检验它的 环节。请参阅审计师期望什么。\n何时选择签署估值更稳妥 # 在市场平稳的年份、对于普通物业，有扎实数据支撑的受托人估值可能已足够。但在 以下情形，签署的独立估值是更稳妥——且往往是被期望的——途径：\n物业占基金价值的相当比重； 存在关联方交易（向成员或关联方买入、卖出或出租）； 基金开始领取养老金，余额或上限取决于该价值； 涉及该物业的实物转移或有限追索借款安排（LRBA）； 物业不寻常或难以比较，或市场大幅波动。 在这些情形下，最有力的证据不仅更为整洁——一旦估值受到质疑，它还能保护受托人。\n如何选择方法 # 一个简单的经验法则：\n占比小、市场平稳、普通住宅 → 有据可查的受托人估值可能可接受。请与您的 审计师确认。 重大、关联方、退休阶段或不寻常 → 独立、签署的估值。 不确定哪种适用于您的基金？先从2 分钟就绪自查开始， 再阅读SIS 法规 8.02B 详解了解背后的规定。当您需要 签署报告时，可通过独立估值服务 smsfpropertyvaluer.com.au安排。管理 众多基金的会计师可使用 B2B 服务 smsfvaluationready.com.au。\nATO 会认可某一种特定估值方法吗？ 不会——不存在单一的 ATO 认可方法。ATO 指引要求估值以客观、有依据的数据为基础，采用公平合理的方式。方法由受托人选择；独立估值是最有力的证据。 我可以自己为 SMSF 物业估值吗？ 受托人可基于客观、有依据的数据自行估值——例如有记录的可比成交。但对重大资产、关联方交易或开始领取养老金而言，会期望取得合资格的独立估值，且更容易辩护。 银行估值或线上估价可以接受吗？ 它们可以印证某个数字，但银行估值是为放贷目的编制的，线上估价也不是独立签署估值。就 SMSF 申报而言，请依据客观证据或独立估值，并与您的审计师确认。 我究竟何时真的需要签署的独立估值？ 当物业占基金相当比重、存在关联方交易、您开始领取养老金，或涉及实物转移或 LRBA 时。在这些情形下，它是被期望且最稳妥的证据。 SMSF 物业估值费用是多少？ 桌面评估 $299 起，上门（实地查勘）$690 起；年度计划每处物业每年 $299。价格为参考值。 以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。我们提供估值，而非关于您基金的 建议。请与您基金的会计师或审计师确认适合的方法。\n","date":"2026年8月16日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/smsf-property-valuation-methods/","section":"SMSF 物业估值要求 - 年度市场价值与审计就绪","summary":"SIS 法规 8.02B 要求每年为您 SMSF 的物业确定一个市场价值，但并未规定单一方法。 多种途径都可以佐证市场价值——关键在于估值建立在客观、有依据的数据之上。 以下按由强到轻的顺序列出各种选项，以及何时应升级为签署估值。\n可接受的方法 # 1. 由合资格估价师出具的独立估值（最有力） # 由独立的合资格估价师出具、经签署并注明日期的书面估值，载明方法与证据。这是最 稳健的证据，也最易被审计师接受——尤其当物业具有重大性或情形较敏感时。\n2. 附带支持数据的房地产中介评估 # 由房地产中介出具、附带其所依据可比成交的评估。仅凭一句「价值意见」分量有限； 若附上背后的可比成交，则可在普通的间隔年份支撑一个估值。\n3. 可比成交及其他客观证据 # 该区域真正可比物业的近期成交，并记录日期与价格。对商业物业而言，与净收益及 收益率挂钩的证据往往是相关依据。这些可作为受托人自行估值的支撑。\n","title":"SMSF 物业估值方法：如何为基金物业估值","type":"page"},{"content":"每年您的 SMSF 都必须按市场价值申报其物业，用于基金财务报表与审计。取得一份 审计师会接受的独立、签署估值——在申报截止前办妥，免去临时赶工。\n申请我的 SMSF 估值\n受托人为何选择我们 # 由合资格估价师独立出具并签署；按 SMSF 年度申报要求（SIS 法规 8.02B）编制；快速、 固定价格；每年自动提醒，让您从不逾期。以上为一般信息，并非财务或 SMSF 建议—— 我们提供估值，而非关于您基金的建议。\nSMSF 就绪自查清单 # 花两分钟，看看本年度申报前您基金的物业估值是否审计就绪。\n确认您的 SMSF 持有需每年按市场价值申报的物业（SIS 法规 8.02B）。 记下基金年度申报与审计的截止日期——估值须在此之前完成。 整理物业资料与相关证据（租约、过往估值、近期可比成交）。 确认今年是否属于审计师期望取得新外部证据的年度——如是，再取得独立、签署的市场估值。 将估值交给审计师，并设置明年的年度提醒。 勾选适用项，查看您的 SMSF 就绪度。\n价格 # 桌面评估 $299 起；上门（实地查勘）$690 起。年度计划： 每处物业每年 $299，含自动提醒。价格为参考值。\n申请您的估值 # 无法保存您的请求，请重试。 谢谢\u0026mdash;\u0026mdash;我们已收到您的请求，会尽快通过邮件发送后续步骤和个性化报价。如一个工作日内未收到，请检查垃圾邮件文件夹。 名字 姓氏 电子邮箱 邮箱是主要的沟通渠道 电话 物业地址 澳洲地址\u0026mdash;\u0026mdash;需要估值的物业。 估值对象是？ 个人 信托 / 合伙 SMSF 公司 您需要哪种估值？ 桌面评估\u0026mdash;\u0026mdash;无需上门 上门估值\u0026mdash;\u0026mdash;估价师到访物业 专项估值\u0026mdash;\u0026mdash;复杂或非标准物业 不确定\u0026mdash;\u0026mdash;请为我推荐 如不确定，请选择最后一项\u0026mdash;\u0026mdash;我们会在报价中给出建议。 此步骤不收取任何费用\u0026mdash;\u0026mdash;我们会针对您的物业回复固定报价。提交即表示您同意我们就此请求与您联系。\n我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。\n提交估值申请 我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。\n关心估值频率？请阅读SMSF 物业多久需要估值一次。\n希望由会计师代办？ 请其在合作伙伴门户注册——批量工作流、合并账单，估价师独立性不受影响。\n常见问题 # SIS 法规 8.02B 是什么？ 这是 SMSF 的规定，要求基金资产（包括物业）每年按市场价值申报，用于财务报表与审计。 这和 2027 年 7 月 1 日的 CGT 变化一样吗？ 不一样——SMSF 不在那项 CGT 改革范围内。这里说的是 SMSF 单独的年度市场价值义务。 审计师会接受吗？ 报告是由合资格估价师签署的独立估值，按 SMSF 年度申报的审计就绪标准编制。 提供年度提醒吗？ 提供——含自动提醒的年度计划，让基金估值从不逾期。 价格是多少？ 桌面评估 $299 起，上门 $690 起；年度计划每处物业每年 $299。为参考值。 SMSF 物业多久需要估值一次？ 基金资产须每个财政年度按市场价值列报（SIS 法规 8.02B）。审计师通常还期望定期取得新的外部证据——一般约每 3 年一次，市场大幅波动或物业发生变化时更应提前。请与您基金的审计师确认具体要求。 以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。我们提供独立估值，而非关于您基金 的建议。初步估价为自动生成，并非经认证的估值；已签署的估值另行出具。\n","date":"2026年8月16日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/","section":"SMSF 物业估值要求 - 年度市场价值与审计就绪","summary":"每年您的 SMSF 都必须按市场价值申报其物业，用于基金财务报表与审计。取得一份 审计师会接受的独立、签署估值——在申报截止前办妥，免去临时赶工。\n申请我的 SMSF 估值\n受托人为何选择我们 # 由合资格估价师独立出具并签署；按 SMSF 年度申报要求（SIS 法规 8.02B）编制；快速、 固定价格；每年自动提醒，让您从不逾期。以上为一般信息，并非财务或 SMSF 建议—— 我们提供估值，而非关于您基金的建议。\nSMSF 就绪自查清单 # 花两分钟，看看本年度申报前您基金的物业估值是否审计就绪。\n确认您的 SMSF 持有需每年按市场价值申报的物业（SIS 法规 8.02B）。 记下基金年度申报与审计的截止日期——估值须在此之前完成。 整理物业资料与相关证据（租约、过往估值、近期可比成交）。 确认今年是否属于审计师期望取得新外部证据的年度——如是，再取得独立、签署的市场估值。 将估值交给审计师，并设置明年的年度提醒。 勾选适用项，查看您的 SMSF 就绪度。\n","title":"SMSF 物业估值要求 - 年度市场价值与审计就绪","type":"page"},{"content":"SMSF Property Valuation Ready（ABN 65 397 914 685）运营本网站，并对通过本网站收集的个人信息负责。\n本网站提供物业估值服务。本政策说明我们如何依据澳大利亚《1988 年隐私法》（联邦）及澳大利亚隐私原则（APPs）处理个人信息。\n我们收集哪些信息 # 当您提交咨询时，我们会收集您提供的资料——通常包括姓名、邮箱、电话、物业地址以及物业的持有方式。您浏览本网站时，我们也可能收集基本使用数据（例如分析数据）。\n收集目的 # 用于回复您的估值咨询、提供您请求的服务并与您联系。我们依据您提交表单时给予的同意处理这些信息。\n信息披露 # 我们会向协助我们提供服务的服务提供商（例如托管、邮件和 CRM 服务商）披露您的信息。我们不会出售您的个人信息。\n跨境披露 # 我们的部分服务提供商在澳大利亚境外存储或处理数据。我们目前的表单及邮件服务提供商 Brevo 将联系人数据存储于欧盟境内的服务器，分析服务提供商也可能在境外处理数据。我们会采取合理措施，确保境外接收方按照澳大利亚隐私原则（APP 8）处理您的信息。\n存储与安全 # 我们采取合理措施保护您的信息免遭滥用、丢失和未经授权的访问，并仅在收集目的所需或法律要求的期限内保留。\n您的权利 # 您可以请求查阅或更正您的个人信息、撤回同意，或提出隐私投诉。请联系 privacy@smsfpropertyvaluationready.com.au。您也可以向澳大利亚信息专员办公室（OAIC，oaic.gov.au）投诉。\nCookies 与分析 # 我们可能使用 Cookies 和分析工具了解网站的使用情况。您可以通过浏览器设置管理 Cookies。\n联系方式 # 隐私相关咨询：privacy@smsfpropertyvaluationready.com.au。\n","date":"2026年8月14日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/privacy/","section":"SMSF 物业估值要求 - 年度市场价值与审计就绪","summary":"SMSF Property Valuation Ready（ABN 65 397 914 685）运营本网站，并对通过本网站收集的个人信息负责。\n本网站提供物业估值服务。本政策说明我们如何依据澳大利亚《1988 年隐私法》（联邦）及澳大利亚隐私原则（APPs）处理个人信息。\n我们收集哪些信息 # 当您提交咨询时，我们会收集您提供的资料——通常包括姓名、邮箱、电话、物业地址以及物业的持有方式。您浏览本网站时，我们也可能收集基本使用数据（例如分析数据）。\n收集目的 # 用于回复您的估值咨询、提供您请求的服务并与您联系。我们依据您提交表单时给予的同意处理这些信息。\n信息披露 # 我们会向协助我们提供服务的服务提供商（例如托管、邮件和 CRM 服务商）披露您的信息。我们不会出售您的个人信息。\n跨境披露 # 我们的部分服务提供商在澳大利亚境外存储或处理数据。我们目前的表单及邮件服务提供商 Brevo 将联系人数据存储于欧盟境内的服务器，分析服务提供商也可能在境外处理数据。我们会采取合理措施，确保境外接收方按照澳大利亚隐私原则（APP 8）处理您的信息。\n","title":"隐私政策","type":"page"},{"content":" How to take and send property photos Good photos help your valuer see the property's condition and features — and for CGT or SMSF valuations they become part of the evidence file. Follow these rules and our system does the rest automatically.\nThe golden rules Send the original photo file — not a WhatsApp or Messenger forward (messaging apps strip the hidden capture data), not a screenshot, and not a photo of a photo. Email attachments, file uploads and AirDrop keep the data intact. Turn location on for your camera before shooting (Settings \u0026rarr; Privacy \u0026rarr; Location \u0026rarr; Camera \u0026rarr; While Using). It stamps where the photo was taken. Any modern phone is fine — iPhone or Android. There is no required brand; what matters is the two rules above. Don't edit the photos — cropping and filter apps overwrite the capture data. Send them as taken. You confirm, you never type — we read the capture details from the file rather than asking you for them, and tell you what we found. If the data is missing you can supply it, and the photo is honestly recorded as \"declared\" rather than \"verified-consistent\". For property owners Shoot the street front, each main room, kitchen and bathrooms, outdoor areas, and anything that affects value — renovations, damage, views. Old photos are welcome for retrospective valuations: original files from your camera roll keep their original dates, which the system reads automatically. Send photos as email attachments to the address we reply from — never through messaging apps, which strip the capture data. What our system checks automatically Reads the photo's embedded capture time and GPS position (when present) — you confirm, never type. Cross-checks the camera clock against satellite time recorded in the same photo. Checks the GPS position is within the property's vicinity. Notes signs of editing software. Freezes every accepted photo with a digital fingerprint at receipt, so any later copy can be checked against it. Photo data supports the valuation evidence file; the valuation itself always rests on the valuer's professional assessment.\n","date":"1 八月 2026","externalUrl":null,"permalink":"/photo-guidelines/","section":"SMSF Property Valuation Requirements - Annual Market Value","summary":" How to take and send property photos Good photos help your valuer see the property's condition and features — and for CGT or SMSF valuations they become part of the evidence file. Follow these rules and our system does the rest automatically.\nThe golden rules Send the original photo file — not a WhatsApp or Messenger forward (messaging apps strip the hidden capture data), not a screenshot, and not a photo of a photo. Email attachments, file uploads and AirDrop keep the data intact. Turn location on for your camera before shooting (Settings → Privacy → Location → Camera → While Using). It stamps where the photo was taken. Any modern phone is fine — iPhone or Android. There is no required brand; what matters is the two rules above. Don't edit the photos — cropping and filter apps overwrite the capture data. Send them as taken. You confirm, you never type — we read the capture details from the file rather than asking you for them, and tell you what we found. If the data is missing you can supply it, and the photo is honestly recorded as \"declared\" rather than \"verified-consistent\". For property owners Shoot the street front, each main room, kitchen and bathrooms, outdoor areas, and anything that affects value — renovations, damage, views. Old photos are welcome for retrospective valuations: original files from your camera roll keep their original dates, which the system reads automatically. Send photos as email attachments to the address we reply from — never through messaging apps, which strip the capture data. What our system checks automatically Reads the photo's embedded capture time and GPS position (when present) — you confirm, never type. Cross-checks the camera clock against satellite time recorded in the same photo. Checks the GPS position is within the property's vicinity. Notes signs of editing software. Freezes every accepted photo with a digital fingerprint at receipt, so any later copy can be checked against it. Photo data supports the valuation evidence file; the valuation itself always rests on the valuer's professional assessment.\n","title":"Property photo guidelines","type":"page"},{"content":"SIS 法规 8.02B 是把「市场价值」变成 SMSF 年度必办事项（而非一次性工作）的 规定。正因为它，您的物业每年都需要一个新的、有据可依的估值数字——而且它现在 已经生效。以下用通俗的语言为您解读。\nSIS 法规 8.02B 究竟要求什么 # 《养老金行业（监管）条例》第 8.02B 条规定：受托人在编制基金某一财政年度的 账目与财务报表时，基金资产必须按市场价值入账。它适用于基金持有的一切 资产——现金、股票、物业一视同仁。没有规模门槛，也不为较难估值的资产（如房地 产）设置豁免。\n实际操作中，这正是您的会计师编制年度财务报表时所依据的要求，也是自管养老金基金 （SMSF）审计师在年度审计中、于申报前所核查的内容。\n这里的「市场价值」是什么意思 # SIS 法案赋予「市场价值」一个特定含义：大致而言，即在双方按公平独立原则交易、 资产经过适当推介、且买卖双方均以审慎且知情的方式行事的假设下，自愿买方 可合理预期向自愿卖方支付的金额。\n因此，市场价值不是：\n您当初购买物业的价格； 市政费或土地税的估值数字； 一个往上取整的「我们觉得大概值……」的数字。 它是对该物业在今天现实可售价格的、当前且有据可依的估计——是您能摆在审计师 面前、并用数据加以佐证的那种数字。\n适用于谁 # 每一个持有资产的 SMSF，每一个财政年度都适用。列入账目的估值由受托人负责—— 即便由会计师编制报表、或由估价师提供数字亦然。由于物业通常占基金资产的很大 比重，审计师通常将其视为重大项目，并会仔细审视估值的得出方式。\n每年持续适用——现已生效 # 这是受托人最常忽略的一点：8.02B 不是未来的改革，也不是一次性的工作。它每一个 财政年度都适用，且已实施多年。估值不能年复一年原封不动地照搬——它需要反映 市场，并有与该年度相称的证据支持。\n至于证据需要多新、多独立，则是另一个问题——请参阅 SMSF 物业多久需要估值一次。\n它与一次性出售估值有何不同 # 出售估值与 8.02B 估值回答的是不同的问题：\n目的——8.02B 证据用于支持基金财务报表与审计；出售估值用于支持市场推介或 买卖合同。 对象——8.02B 证据面向您的会计师、审计师，并最终面向澳洲税务局（ATO）； 出售估值面向买家或中介。 频率——8.02B 每年适用；出售估值只在您交易时进行一次。 两者的交集在于都基于同一个市场价值概念——这正是为 SMSF 申报编制的独立、 签署估值能成为年度审计中清晰证据的原因。\n什么算是可接受的证据 # ATO 面向自管养老金基金的估值指引期望估值建立在客观、有依据的数据之上。 受托人可采用多种方法，且在某些情形下会期望取得合资格的独立估值。我们在 SMSF 物业估值方法中介绍了各种选项， 在审计师期望什么中说明了 审计角度。\n当您准备好取得估值数字本身时，可通过独立估值服务 smsfpropertyvaluer.com.au安排一份 为 SMSF 申报编制的独立、签署估值。不确定您基金的现状？不妨试试 2 分钟就绪自查。\nSIS 法规 8.02B 和 2027 年 7 月 1 日的 CGT 变化一样吗？ 不一样。SMSF 不在那项 CGT 改革范围内。法规 8.02B 是一项独立、由来已久的规定，要求基金资产每个财政年度按市场价值列报——它现已生效，且每年适用。 8.02B 是否意味着我每年都要做一次完整估值？ 该法规要求账目中每年有一个市场价值，但并未规定单一方法。受托人可采用客观、有依据的数据；在某些情形下会期望取得合资格的独立估值。请与您基金的审计师确认具体期望。 SIS 法案下的「市场价值」是什么意思？ 大致而言，即在双方按公平独立原则交易、资产经过适当推介、买卖双方均审慎且知情行事的假设下，自愿买方向自愿卖方支付的金额。它是一个当前、可辩护的数字——不是购买价，也不是市政费估值。 SMSF 物业的估值由谁负责？ 由受托人负责，即便由会计师编制财务报表或由估价师提供数字亦然。这正是有据可依的证据之所以重要的原因——受托人必须能向审计师说明该数字的依据。 如果估值缺乏充分支持会怎样？ 审计师可能提出质疑；对重大资产而言，证据薄弱可能导致审计报告出具保留意见，或向 ATO 提交审计师违规报告（ACR）。当前、客观的证据是避免这一结果的途径。 以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。我们提供估值，而非关于您基金的 建议。请与您基金的会计师或审计师确认具体要求。\n","date":"2026年7月11日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/sis-reg-8-02b-explained/","section":"SMSF 物业估值要求 - 年度市场价值与审计就绪","summary":"SIS 法规 8.02B 是把「市场价值」变成 SMSF 年度必办事项（而非一次性工作）的 规定。正因为它，您的物业每年都需要一个新的、有据可依的估值数字——而且它现在 已经生效。以下用通俗的语言为您解读。\nSIS 法规 8.02B 究竟要求什么 # 《养老金行业（监管）条例》第 8.02B 条规定：受托人在编制基金某一财政年度的 账目与财务报表时，基金资产必须按市场价值入账。它适用于基金持有的一切 资产——现金、股票、物业一视同仁。没有规模门槛，也不为较难估值的资产（如房地 产）设置豁免。\n实际操作中，这正是您的会计师编制年度财务报表时所依据的要求，也是自管养老金基金 （SMSF）审计师在年度审计中、于申报前所核查的内容。\n这里的「市场价值」是什么意思 # SIS 法案赋予「市场价值」一个特定含义：大致而言，即在双方按公平独立原则交易、 资产经过适当推介、且买卖双方均以审慎且知情的方式行事的假设下，自愿买方 可合理预期向自愿卖方支付的金额。\n因此，市场价值不是：\n您当初购买物业的价格； 市政费或土地税的估值数字； 一个往上取整的「我们觉得大概值……」的数字。 它是对该物业在今天现实可售价格的、当前且有据可依的估计——是您能摆在审计师 面前、并用数据加以佐证的那种数字。\n适用于谁 # 每一个持有资产的 SMSF，每一个财政年度都适用。列入账目的估值由受托人负责—— 即便由会计师编制报表、或由估价师提供数字亦然。由于物业通常占基金资产的很大 比重，审计师通常将其视为重大项目，并会仔细审视估值的得出方式。\n","title":"SIS 法规 8.02B 详解：SMSF 年度市场价值估值要求","type":"page"},{"content":"每年，您的 SMSF 审计师都必须确认基金物业已依据 SIS 法规 8.02B 按市场价值入账。 他们并非来为物业重新估值——而是来核查您的估值是否有据可依。以下说明他们 会查看什么，以及如何让审计签字变得顺畅。\n审计师究竟在核查什么 # 审计师检验账目中的数字是否有据可依——它是否反映市场价值、是否建立在证据 而非猜测之上。大致而言，他们希望看到：\n与 SIS 法案一致的市场价值基础（不是购买价，也不是市政费数字）； 数字背后的客观证据——他们能够追溯的数据； 时效性——与本年度相称的证据，而非原封不动照搬的数字。 由于物业通常占基金的很大比重，审计师将其视为重大项目，审视得比小额资产 更为仔细。\n「客观、有依据的数据」——核心检验标准 # 澳洲税务局（ATO）面向自管养老金基金（SMSF）的估值指引要求受托人以客观、 有依据的数据为估值基础。在审计师眼中，这通常意味着以下一项或多项：\n由合资格估价师出具的独立估值； 附带背后可比成交的房地产中介评估； 该区域类似物业的近期可比成交； 对商业物业而言，与净收益及收益率挂钩的证据。 市政费通知与保险数字可以佐证估值，但很少能单独作为主要依据。完整解析请见 SMSF 物业估值方法。\n何时通常接受受托人自行估值 # 在市场平稳的年份、对于普通住宅物业，审计师通常会接受受托人自行准备的估值 ——前提是它确实以当前、客观的数据为支撑并有据可查。该估值必须在书面上站得住 脚，而非仅凭主张。\n何时会期望取得独立估值 # ATO 指引表明，当物业占基金价值的相当比重，或情形使估值具有重大性或复杂性时， 会期望取得合资格的独立估值——例如：\n关联方交易（向成员或关联方买入、卖出或出租）； 开始领取养老金（退休阶段），此时余额与上限取决于该价值； 物业的实物缴款或转移； 涉及该物业的有限追索借款安排（LRBA）； 不寻常、独特或难以比较的物业。 在这些情形下，签署的独立估值是让审计师满意、并保护受托人的最清晰方式。\n应向审计师提交什么 # 让证据易于追溯：\n估值报告或书面证据，注明清晰的日期； 所采用的方法及所依据的可比成交或数据； 由谁编制（独立估价师，或受托人及其支持数据）； 所用任何数字的来源。 什么会引发审计师质疑 # 常见的警示信号是陈旧的数字、可疑的整数、直接照搬的购买价，或中介一句 「意见」而背后毫无依据。对重大资产而言，证据薄弱可能导致审计报告出具保留 意见，并向 ATO 提交审计师违规报告（ACR）——这是受托人最想避免的结果。\n重大物业的稳妥默认做法 # 对基金而言重大的物业，最省心的模式是：以独立、签署的估值按定期节奏为锚点， 在间隔年份辅以有据可查、可支撑的更新。您可通过独立估值服务 smsfpropertyvaluer.com.au安排一份 审计就绪的签署估值，并用2 分钟就绪自查了解您基金的 现状。\n需要让众多基金保持审计就绪的会计师与管理人，可使用 smsfvaluationready.com.au——一项面向 批量 SMSF 估值、提供批处理工作流的独立 B2B 服务。\n审计师会自己为物业估值吗？ 不会。审计师核查的是受托人的估值是否有客观、当前证据支持，以及是否依据 SIS 法规 8.02B 反映市场价值。提供估值及证据是受托人的职责，而非审计师的职责。 受托人可以自行准备估值吗？ 在许多情况下可以——ATO 指引允许基于客观、有依据数据的受托人估值。但对重大物业、关联方交易或开始领取养老金而言，会期望取得合资格的独立估值，且更容易辩护。 中介评估足以应付审计吗？ 若附带背后的可比成交，它在间隔年份可能有帮助。仅凭一句没有数据的中介意见，是审计师质疑的常见原因。签署的独立估值是最有力的证据。 证据需要多新？ 它应反映所审计年度的市场价值。原封不动照搬的数字，或早于市场大幅波动、物业发生变化之前的证据，很可能被质疑。请与您的审计师确认具体期望。 什么是审计师违规报告？ ACR 是 SMSF 审计师在发现无法解决的违规时可向 ATO 提交的报告——例如某项重大资产没有可支撑的估值。有力、当前的证据是受托人避免它的方法。 以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。我们提供估值，而非关于您基金的 建议。请与您基金的会计师或审计师确认审计要求。\n","date":"2026年7月11日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/what-auditors-expect-smsf-property-valuation/","section":"SMSF 物业估值要求 - 年度市场价值与审计就绪","summary":"每年，您的 SMSF 审计师都必须确认基金物业已依据 SIS 法规 8.02B 按市场价值入账。 他们并非来为物业重新估值——而是来核查您的估值是否有据可依。以下说明他们 会查看什么，以及如何让审计签字变得顺畅。\n审计师究竟在核查什么 # 审计师检验账目中的数字是否有据可依——它是否反映市场价值、是否建立在证据 而非猜测之上。大致而言，他们希望看到：\n与 SIS 法案一致的市场价值基础（不是购买价，也不是市政费数字）； 数字背后的客观证据——他们能够追溯的数据； 时效性——与本年度相称的证据，而非原封不动照搬的数字。 由于物业通常占基金的很大比重，审计师将其视为重大项目，审视得比小额资产 更为仔细。\n「客观、有依据的数据」——核心检验标准 # 澳洲税务局（ATO）面向自管养老金基金（SMSF）的估值指引要求受托人以客观、 有依据的数据为估值基础。在审计师眼中，这通常意味着以下一项或多项：\n由合资格估价师出具的独立估值； 附带背后可比成交的房地产中介评估； 该区域类似物业的近期可比成交； 对商业物业而言，与净收益及收益率挂钩的证据。 市政费通知与保险数字可以佐证估值，但很少能单独作为主要依据。完整解析请见 SMSF 物业估值方法。\n何时通常接受受托人自行估值 # 在市场平稳的年份、对于普通住宅物业，审计师通常会接受受托人自行准备的估值 ——前提是它确实以当前、客观的数据为支撑并有据可查。该估值必须在书面上站得住 脚，而非仅凭主张。\n","title":"SMSF 物业审计估值：审计师期望看到什么","type":"page"},{"content":"简短回答：基金资产必须每个财政年度按市场价值列报——这就是 SIS 法规 8.02B。 更完整的回答关乎证据：证据需要多新、多独立，审计师才会签字。\n年度规则 # SIS 法规 8.02B 要求 SMSF 资产每年在基金账目中按市场价值列报。物业也不例外—— 且由于物业通常占基金资产的很大比重，审计师通常每年都将其视为重大项目。\n审计师实际期望什么 # 年度市场价值并不自动意味着每年都要完整的外部估值。ATO 指引允许受托人基于客观、 有依据的数据自行估值。实践中，审计师通常期望：\n定期有可靠的外部锚点——独立签署的估值，一般约每 3 年一次；市场大幅波动或 物业发生变化时更应提前。 期间年度有依据的更新——基于证据的年度更新，而不是同一数字逐年照搬。 对物业要求更高而非更低——因其通常构成重大项目，证据薄弱是审计师质疑、出具 保留意见或提交违规报告（ACR）的常见诱因。 每位审计师的标准不同——请与您基金的审计师确认。\n通常需要重新估值的事件 # 物业所在区域市场大幅波动。 装修、损坏或物业状况、用途改变。 开始领取养老金（退休阶段）——余额与上限取决于价值。 涉及该物业的实物缴款或转移。 任何形式的关联方交易。 基金准备出售、清盘或成员退出。 让年度循环不再费力 # 行之有效的模式：以独立签署估值为锚点，按基金申报周期设置提醒，证据归档于会计师 和审计师都能找到的位置。我们的2 分钟就绪自查显示您 基金的现状，下单路径按年度节奏交付 审计就绪报告。\n常见问题 # 中介评估足以应付审计吗？ 有时在间隔年份可以——但评估只是意见，不是签署估值；当物业构成重大项目或数字显得陈旧时，审计师越来越多地提出质疑。独立签署的估值是最清晰的证据。 「每 3 年」写在法律里吗？ 没有——法律要求的是每年按市场价值列报。约 3 年一次的外部估值节奏是审计师对物业的常见执业做法，并非法定规则，且近年要求趋严。请与您的审计师确认。 审计师不满意会怎样？ 审计师可能对审计报告出具保留意见，并可向 ATO 提交审计师违规报告（ACR）——这是受托人希望避免的结果。有力、及时的证据是预防之道。 受托人可以自行估值吗？ ATO 指引允许基于客观、有依据数据的受托人估值，但对重大物业持仓而言，独立估值更容易辩护。我们提供估值，而非关于您基金的建议。 以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。我们提供估值，而非关于您基金的建议。\n","date":"2026年7月8日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/how-often-smsf-property-valuation/","section":"SMSF 物业估值要求 - 年度市场价值与审计就绪","summary":"简短回答：基金资产必须每个财政年度按市场价值列报——这就是 SIS 法规 8.02B。 更完整的回答关乎证据：证据需要多新、多独立，审计师才会签字。\n年度规则 # SIS 法规 8.02B 要求 SMSF 资产每年在基金账目中按市场价值列报。物业也不例外—— 且由于物业通常占基金资产的很大比重，审计师通常每年都将其视为重大项目。\n审计师实际期望什么 # 年度市场价值并不自动意味着每年都要完整的外部估值。ATO 指引允许受托人基于客观、 有依据的数据自行估值。实践中，审计师通常期望：\n定期有可靠的外部锚点——独立签署的估值，一般约每 3 年一次；市场大幅波动或 物业发生变化时更应提前。 期间年度有依据的更新——基于证据的年度更新，而不是同一数字逐年照搬。 对物业要求更高而非更低——因其通常构成重大项目，证据薄弱是审计师质疑、出具 保留意见或提交违规报告（ACR）的常见诱因。 每位审计师的标准不同——请与您基金的审计师确认。\n通常需要重新估值的事件 # 物业所在区域市场大幅波动。 装修、损坏或物业状况、用途改变。 开始领取养老金（退休阶段）——余额与上限取决于价值。 涉及该物业的实物缴款或转移。 任何形式的关联方交易。 基金准备出售、清盘或成员退出。 让年度循环不再费力 # 行之有效的模式：以独立签署估值为锚点，按基金申报周期设置提醒，证据归档于会计师 和审计师都能找到的位置。我们的2 分钟就绪自查显示您 基金的现状，下单路径按年度节奏交付 审计就绪报告。\n","title":"SMSF 物业多久需要估值一次？年度规则与审计师期望","type":"page"}]