SIS 法规 8.02B 详解：SMSF 年度市场价值估值要求

SIS 法规 8.02B 是把「市场价值」变成 SMSF 年度必办事项（而非一次性工作）的 规定。正因为它，您的物业每年都需要一个新的、有据可依的估值数字——而且它现在 已经生效。以下用通俗的语言为您解读。

SIS 法规 8.02B 究竟要求什么

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《养老金行业（监管）条例》第 8.02B 条规定：受托人在编制基金某一财政年度的 账目与财务报表时，基金资产必须按市场价值入账。它适用于基金持有的一切 资产——现金、股票、物业一视同仁。没有规模门槛，也不为较难估值的资产（如房地 产）设置豁免。

实际操作中，这正是您的会计师编制年度财务报表时所依据的要求，也是自管养老金基金 （SMSF）审计师在年度审计中、于申报前所核查的内容。

这里的「市场价值」是什么意思

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SIS 法案赋予「市场价值」一个特定含义：大致而言，即在双方按公平独立原则交易、 资产经过适当推介、且买卖双方均以审慎且知情的方式行事的假设下，自愿买方 可合理预期向自愿卖方支付的金额。

因此，市场价值不是：

• 您当初购买物业的价格；
• 市政费或土地税的估值数字；
• 一个往上取整的「我们觉得大概值……」的数字。

它是对该物业在今天现实可售价格的、当前且有据可依的估计——是您能摆在审计师 面前、并用数据加以佐证的那种数字。

适用于谁

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每一个持有资产的 SMSF，每一个财政年度都适用。列入账目的估值由受托人负责—— 即便由会计师编制报表、或由估价师提供数字亦然。由于物业通常占基金资产的很大 比重，审计师通常将其视为重大项目，并会仔细审视估值的得出方式。

每年持续适用——现已生效

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这是受托人最常忽略的一点：8.02B 不是未来的改革，也不是一次性的工作。它每一个 财政年度都适用，且已实施多年。估值不能年复一年原封不动地照搬——它需要反映 市场，并有与该年度相称的证据支持。

至于证据需要多新、多独立，则是另一个问题——请参阅 SMSF 物业多久需要估值一次。

它与一次性出售估值有何不同

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出售估值与 8.02B 估值回答的是不同的问题：

• 目的——8.02B 证据用于支持基金财务报表与审计；出售估值用于支持市场推介或 买卖合同。
• 对象——8.02B 证据面向您的会计师、审计师，并最终面向澳洲税务局（ATO）； 出售估值面向买家或中介。
• 频率——8.02B 每年适用；出售估值只在您交易时进行一次。

两者的交集在于都基于同一个市场价值概念——这正是为 SMSF 申报编制的独立、 签署估值能成为年度审计中清晰证据的原因。

什么算是可接受的证据

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ATO 面向自管养老金基金的估值指引期望估值建立在客观、有依据的数据之上。 受托人可采用多种方法，且在某些情形下会期望取得合资格的独立估值。我们在 SMSF 物业估值方法中介绍了各种选项， 在审计师期望什么中说明了 审计角度。

当您准备好取得估值数字本身时，可通过独立估值服务 smsfpropertyvaluer.com.au安排一份 为 SMSF 申报编制的独立、签署估值。不确定您基金的现状？不妨试试 2 分钟就绪自查。

以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。我们提供估值，而非关于您基金的 建议。请与您基金的会计师或审计师确认具体要求。