每年，您的 SMSF 审计师都必须确认基金物业已依据 SIS 法规 8.02B 按市场价值入账。 他们并非来为物业重新估值——而是来核查您的估值是否有据可依。以下说明他们 会查看什么，以及如何让审计签字变得顺畅。
审计师究竟在核查什么#
审计师检验账目中的数字是否有据可依——它是否反映市场价值、是否建立在证据 而非猜测之上。大致而言，他们希望看到：
- 与 SIS 法案一致的市场价值基础（不是购买价，也不是市政费数字）；
- 数字背后的客观证据——他们能够追溯的数据；
- 时效性——与本年度相称的证据，而非原封不动照搬的数字。
由于物业通常占基金的很大比重，审计师将其视为重大项目，审视得比小额资产 更为仔细。
「客观、有依据的数据」——核心检验标准#
澳洲税务局（ATO）面向自管养老金基金（SMSF）的估值指引要求受托人以客观、 有依据的数据为估值基础。在审计师眼中，这通常意味着以下一项或多项：
- 由合资格估价师出具的独立估值；
- 附带背后可比成交的房地产中介评估；
- 该区域类似物业的近期可比成交；
- 对商业物业而言，与净收益及收益率挂钩的证据。
市政费通知与保险数字可以佐证估值，但很少能单独作为主要依据。完整解析请见 SMSF 物业估值方法。
何时通常接受受托人自行估值#
在市场平稳的年份、对于普通住宅物业，审计师通常会接受受托人自行准备的估值 ——前提是它确实以当前、客观的数据为支撑并有据可查。该估值必须在书面上站得住 脚，而非仅凭主张。
何时会期望取得独立估值#
ATO 指引表明，当物业占基金价值的相当比重，或情形使估值具有重大性或复杂性时， 会期望取得合资格的独立估值——例如：
- 关联方交易（向成员或关联方买入、卖出或出租）；
- 开始领取养老金（退休阶段），此时余额与上限取决于该价值；
- 物业的实物缴款或转移；
- 涉及该物业的有限追索借款安排（LRBA）；
- 不寻常、独特或难以比较的物业。
在这些情形下，签署的独立估值是让审计师满意、并保护受托人的最清晰方式。
应向审计师提交什么#
让证据易于追溯：
- 估值报告或书面证据，注明清晰的日期；
- 所采用的方法及所依据的可比成交或数据；
- 由谁编制（独立估价师，或受托人及其支持数据）；
- 所用任何数字的来源。
什么会引发审计师质疑#
常见的警示信号是陈旧的数字、可疑的整数、直接照搬的购买价，或中介一句 「意见」而背后毫无依据。对重大资产而言，证据薄弱可能导致审计报告出具保留 意见，并向 ATO 提交审计师违规报告（ACR）——这是受托人最想避免的结果。
重大物业的稳妥默认做法#
对基金而言重大的物业，最省心的模式是：以独立、签署的估值按定期节奏为锚点， 在间隔年份辅以有据可查、可支撑的更新。您可通过独立估值服务 smsfpropertyvaluer.com.au安排一份 审计就绪的签署估值，并用2 分钟就绪自查了解您基金的 现状。
需要让众多基金保持审计就绪的会计师与管理人，可使用 smsfvaluationready.com.au——一项面向 批量 SMSF 估值、提供批处理工作流的独立 B2B 服务。
审计师会自己为物业估值吗？
受托人可以自行准备估值吗？
中介评估足以应付审计吗？
证据需要多新？
什么是审计师违规报告？
以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。我们提供估值，而非关于您基金的 建议。请与您基金的会计师或审计师确认审计要求。